港資與外資篇（下）

日本永旺：朱菁女士

日本永旺是亞洲領先的綜合零售及服務企業集團，主要經營購物中心、綜合零售業(綜合百貨超市、食品超市)，2023年《財富》世界500強排名第189名。

永旺中國：

2011年12月26日，永旺在北京成立“永旺(中國)投資有限公司”(永旺集團中國總部)。永旺中國縱觀全局，將全球經營視角與紮根於地區開展事業活動緊密結合，具體踐行“全球本土化”經營目標，以加快永旺集團在中國的整體成長速度。

目前在中國共經營350多家不同業態的店鋪。事業涵蓋綜合百貨超市（GMS）、食品超市（SM）、綜合金融、商業地產開發、服務、專賣店、功能公司等多個領域。

朱菁（日文名：羽生有希）是永旺集團核心高管，現任永旺數字科技有限公司董事長。

1991年畢業於日本慶應義塾大學商學院。同年加入永旺集團（原JUSCO株式會社），

2006年主導籌建中國首個郊外型購物中心“永旺國際商城購物中心”（北京）；2011年永旺中國總部成立後，負責行政、人事等核心事務；

2013年任永旺商業有限公司董事總經理；

2014年正式就任永旺（中國）投資有限公司董事長總裁，成爲集團中國區最高決策人。

2008年夏，我應JCSC日本購物中心協會之邀赴橫濱參加 JCSC第34屆年會，這是JCSC首次邀請中方機構和專家參會，並做主題講演《中國購物中心發展及中日購物中心比較》，同時與日本業內人士進行了對話。會議開得專業、嚴謹而熱烈。此次年會我有幸結識了時任永旺北京商城的總經理朱菁女士且感到格外親切：一是本家，雖然她是日裔華人；二是我就住在北京永旺商城所在區域回龍觀；三是此次參會中方只有我和她（雖然她是代表日本永旺中國），並可以中文溝通。

此次日本之行，我們開啓近十年的專業交往與交流。多次特邀她蒞臨亞太學院授課和亞太學院年會講演。同時對亞太學院赴日考察及院辦企業合作等方面朱總都給予了積極的支持。

朱菁女士雖然是華人，但由於其學習、工作及生活主體都在日本完成，己經日本化，是一位非常職業和理性的領導者，令人尊重。

瑞典宜家及薈聚購物中心：

2010年7月上海世博會期間，當時我以CCREC全國工商聯房地產商會商業不動產專委會主任和APCREA亞太商業不動產學院院長的身份受邀出席瑞典宜家在中國首個購物中心薈聚項目的預開業論壇。認識了英特宜家購物中心集團中國區董事總經理丁暉等一幹中高層人士。並在之後在亞太學院的培訓和考察活動中得到曾任武漢薈聚和北京薈聚高管的熊芳總的熱情協助……

薈聚中心（LIVAT）是由瑞典宜家集團在中國開發運營的綜合性購物中心，總部位於上海市，品牌名源自瑞典語“快樂的聚會”，定位爲集時尚購物、餐飲娛樂、文化教育等於一體的商業綜合體。2009年正式進入中國市場，目前運營着10傢俱有國際標準的薈聚，分別位於無錫、北京、武漢、福州、長沙、南寧、昆明、合肥，西安、上海。希望能夠把北歐的文化帶給中國和民衆……

做爲一家歐洲尤其北歐的商業機構，其管理層一直非常的低調。不像香港、新加坡和日美的從業人士非常活躍的參與中國的業內活動和各類論壇。但是品牌和運營反而一直受到業內人士和消費者的認可和歡迎……

香港瑞安集團，來自香港的上海新天地操盤手三大劍客：鄭秉澤、黃瀚泓和司徒文聰

上海新天地是位於上海市黃浦區的休閒步行街，由香港瑞安集團於2001年建成。該區域以石庫門建築舊區爲基礎改造，通過"存表去裏"手法保留建築外觀和歷史風貌，形成集餐飲、購物、演藝功能於一體的商業空間，2020年入選上海新十大地標建築。成爲中國休閒娛樂購物中心和創新開放街區的經典。

上海大寧國際：鄭秉澤；朱曉剛

大寧國際商業廣場位於上海浦西南北中軸線，總建築面積約25萬平方米，集聚商務酒店、辦公樓、零售、餐飲、文化和城市生套設施8大功能，在創新中尊重傳統，大寧國際吸取了上海老城廂的元素，用現代的方式創新演繹。爲消費者提供全方位商業服務的同時，還讓消費者盡享高品質的休閒環境。

鄭秉澤是崇邦集團的總裁及常務董事，1992年來到上海，擔任香港瑞安集團執行董事及瑞安地產有限公司董事總經理，參與了上海大規模城市更新的早期工作如淮海中路上的瑞安廣場和新天地舊改工程。 2003年，他聯合投資者創辦崇邦集團，專注於在上海及周邊地區投資開發商業綜合體項目。 主導了多個標誌性. 城市更新項目包括大寧國際、今潮8弄和濱港商業中心。他強調新舊建築應和諧共存，注重文化傳承和環保，認爲城市更新應提升區域競爭力，通過項目帶動整體環境改善，並致力於將海派文化融入城市發展。

做爲上海新地標“上海新天地”主要操盤手，他後來在上海開發和運營了多個區域性購物中心的行業標杆。2015年之前鄭總多次應我之邀參加亞太學院的培訓和論壇，我也曾多次帶隊亞太學員和業內人士到“大寧國際”考察，都受到他的他熱情接待和細心講解。鄭總一副彌陀像，大氣、謙和而包容，每次相見我們都相談甚歡……

朱曉剛：

鄭總還派運營團隊參加學院的培訓和考察，其中的佼佼者朱曉剛，後來不僅被我挖掘和培養成爲學院最受歡迎的新銳講師，並經我引薦給也是亞太學院前身清華大學CREO首屆總裁班學員的吳洋（曾任著名的上海BFC外灘金融中心總裁）擔任運營總監。之後又由我介紹給學員企業長春東坤地產，擔任與學院合作成立的亞泰合盛投資管理公司總經理，主要參與和領導該司開發的棲樂匯購物中心開業前的管理和運營工作一一開啓了亞太學院一段理論+實踐，資源+智慧，平臺+企業的第三方諮詢模式的新模式新嘗試……

2013.10.18. 亞泰合盛投資管理有限公司正式驗資註冊成立~~標誌着亞太商業不動產學院與學員企業的深度合作和增值服務進入一個新階段，也象徵着學院平臺價值和資源價值日益凸顯……

2013.11.9. 帶領學院師資專家小組和學院合作公司亞泰合盛投資管理公司高管團隊參加學員企業副**理事單位吉林東坤地產高新CBD規劃設計及定位方案評審研計會……

2013.11.20. 學院年會暨第四屆中國商業不動產思想盛典，年會聯合主辦機構吉林東坤地產及長春高新CBD項目和雙方合作機構亞泰合盛投管公司、一體化與分類策劃與設計專題會，今天晚上在上海進行中……

上海正大廣場及盈石：司徒文聰；許大金

司徒文聰本世紀初到上海發展，成爲瑞安集團中國市務副總經理，參與了上海新天地、瑞安廣場等瑞安集團多個核心項目的開發。特別是在新天地的團隊中，憑藉創新的觀念和艱苦的努力，在一片破舊的老式石庫門房子上，打造出一塊傳統和時尚完美結合的上海商業新地標。此舉開創了上海舊區改造的新模式，並使新天地成爲海內外遊客爭相前往的著名旅遊景點。

2005年，司徒文聰出任正大商業房地產管理有限公司總裁、正大廣場這個當年號稱亞洲最大的購買中心，在司徒文聰的精心調整下，從一個連年虧損的“巨無霸”迅速變成一個繁榮興旺的“利稅大戶”，以“家庭式購物中心“的重新和定位和成功運營創造了中國大型購物中心成功的典範。

2008年，司徒文聰出任與美國最大私募基金黑石合作的盈石資產管理有限公司執行總裁，作爲一家國際背景、專業面向中國的商業地產服務機構，到2010年，盈石參與經營管理的項目已達6個，市值達90億人民幣。

司徒文聰曾爲國內市場首次引入衆多國際知名品牌，不僅爲這些品牌打開中國市場作出了貢獻，更爲國內消費者提供了全新時尚的購物選擇與體驗。司徒文聰在商業地產方面的成就斐然、享譽業界，帶來極高的社會知名度和影響力，爲中國商業地產引進了新的觀念、思路和模式，成爲行業的領軍人物，被譽爲業內“金手指”……

我與司徒文聰先生就是他在正大廣場一戰成名時在“新地產”雜誌我擔任嘉賓主持時相識並一見如故、建立了密切的聯繫和溝通，還曾多次帶領CREO學員和CCREC會員赴上海他的項目和辦公室培訓和考察。當時我倆曾有一個約定和默契即他每次有新的項目和創新性的想法時，就會到CREO和CCREC講課和發佈，爲此我把他所在機構榮譽指定爲教學案例基地。

司徒文聰先生說着一口流利的香港普通話，大帥哥一枚，激情而風趣。但隨着他的行業知名度和業務規模越來越火越忙，我和他就漸行漸遠了……但我與曾做過他手下大將的許大金、吳豔芬等一直保持着專業和私人的友誼。

2013.7.8. 昨晚與學院在上海的部份師生聚會,盈石許大金總友情做東,恍籌交錯,歡聲笑語,新天地鄧總還爆料了很多行業內幕…

但寫本文時我在網上搜索了久違的司徒先生的消息，結果出現一條令我驚詫的新聞，讓我痛感中國房（商業）地產的墜落之深之快，頗有大夢一場空和同病相憐的失落和無奈……

附：

《“網紅”商場TX淮海操盤人司徒文聰被“限高”了》

界面新聞記者 | 周芳穎

2025年5月19日

“根據天眼查披露信息，URF盈展集團創始人司徒文聰因旗下子公司未按期履行生效法律文書確定的給付義務，被法院申請執行限制消費措施。

司徒文聰因參與多個著名商業房地產項目的建設與改造，近年來，北京、上海等地包括THE BOX朝外，TX淮海等多個網紅非標商業的開設與運營也與他有關。而如今這位昔日行業明星卻陷入資金鍊困局。

司徒文聰名下其他多家公司近期也陷多案糾紛。多位地產行業人士告訴界面時尚，司徒文聰陷入如今的局面或與其近年來參與運營多個城市商業體煥新項目，但最終未能使這些項目成功盈利有關。”……

上海8號橋：黃瀚泓；倪偉源

2025年12月14日在一場初雪過後我在寫本章搜索最新信息時，如果說看見司徒文聰被限高和陷入資金困境是驚詫和遺憾，而讀到黃瀚泓先生已於2025年12月3日逝世（享年62歲，與我同庚），無疑是沉痛和哀惜一一

黃瀚泓先生曾經擔任過上海新天地第一任老總，上海8號橋創意產業園的創始人，被譽爲“中國創意產業園區之父”，成功將老工業廠房改造爲國際知名的創意產業地標。黃瀚泓以城市更新項目聞名，曾獲“上海市白玉蘭紀念獎”。他的逝世無疑是創意產業界的重大損失。

八號橋是上海的創意產業新地標，這裏曾是舊屬法租界的一片舊廠房，2003年由黃瀚宏創辦的香港時尚生活策劃諮詢（上海）有限公司聯合相關機構實施開發、改建、招商、管理，歷時一年，把凝聚着特有的歷史底蘊和文化內涵的老廠房變成了吸引創意人才、激發創意靈感、集聚創意產業的新載體。8號橋已有境內外近百家著名設計公司和著名品牌落戶，成爲頂級品牌展示和信息發佈的平臺，成爲中外經濟文化交流的橋樑。產業創意化、創意產業化，不但保護了老工業建築、保留了城市發展的歷史風貌，還創造了巨大的社會經濟效益。8號橋已成爲上海創意產業集聚區的新地標。

8號橋之所以叫“8號橋”是因爲它坐落於建國中路8號，而且廣東話裏的“8”、“發”諧音，取意吉祥；同時，8號橋建築羣各棟樓的樓層之間以天橋連接，以方便各入駐企業之間的相互交往和走動；更重要的是8號橋創意產業園區本身就是一座友誼的橋樑，連接、傳遞和溝通着國內外不同背景、不同風格的文化……

我與黃先生及8號橋高管倪偉源：（APCREA學員和上海師生會副祕書長）一直保持着密切互動和專業交流。多次邀請他或到8號橋現場授課和考察。黃先生嚴謹，客氣而沉靜，很像一位學者；既不像司徒文聰先生那樣熱情、才華橫溢和高調，更像一位明星；也不似鄭秉澤先生那般大氣、兼容和笑面，更像一位老闆。這三位都來自香港的上海新天地的操盤高手，不僅在上海乃至中國的商業地產界都創造了各自傳奇和高光時刻！如今一逝一傷一安好，不僅讓人感慨時代變遷和個人命運的迥異和風雲……

臺灣新光：北京新光資產總經理方彥欽

源於日本的臺灣新光/三越集團曾在北京與北京華聯合資合作的星光天地，後因雙方合作破裂分道揚鏢，改爲華聯自主品牌skp。但是新光的管理模式、運營理念以及服務精神，無疑都對華聯乃至整個行業都產生了引領甚至顛覆性的影響一直連續十幾年佔據國購物中心單店營業額的榜首！

我一直與新光天地的的開發商華貿集團以及華貿商管公司高管保持着深度和頻繁的交往和友情。後來臺灣新光獨立在大陸尤其北京運作項目，我與方總及團隊也建立了專業互動並受邀到APCREA授課和交流……

2018.2.5.今天去臺北參觀北京SKP的初始合作者與定位模板“新光三越” 一一新聞報道北京華聯奢侈品百貨巨無霸SKP再以127億元年度銷售額登頂2017中國百貨、購物中心第一！

英國Tesco與樂都匯：葉繼屏

TESCO是全球三大零售企業之一的英國跨國零售集團，2004年通過收購頂新集團股權進入中國市場。截至2013年2月，在中國運營115家樂購大賣場、1家樂購天地超級大賣場及8家樂都匯購物中心，2014年將中國業務售予華潤萬家並完成品牌更名。2020年2月以2.75億英鎊出售剩餘股份全面退出中國。

樂都匯（Lifespace）最初是英國零售巨頭TESCO（樂購）在中國推出的購物中心品牌，由特易購地產集團（TESCO Property Ltd） 開發。

2014年，華潤集團收購TESCO中國業務後，樂都匯品牌被納入華潤商業地產板塊。但自2024年起，華潤逐步退出運營，相關項目由其他企業接管（如遼寧中天集團接手營口項目）。目前，樂都匯品牌已不再由華潤或TESCO直接運營。

葉際屏曾任美國西蒙地產集團在華合資公司深圳格瑞企業管理諮詢有限公司全國租務總監，參與了“印象城”系列項目的前期定位和招商工作；2011年時任寶龍商業集團副總經理、招商中心總經理，有着豐富的中外商業運營經歷和經驗。

我正是2014年在葉際屏兄擔任樂都匯副總裁時與他深度交往並一拍即合即我與他以合夥人身份成立合作公司，他任院辦企業“亞太商業不動產投資管理有限公司董事總經理，充分利用APCREA和我個人多年積累的學員及企業資源和行業影響力，他運用專業經驗和綜合能力主要爲學員企業提供訂製化的診斷與顧問服務。開門紅就接了兩家哈爾濱學員企業的單子，其中一家直接把項目名稱叫“印象城”，這是因爲老闆在考察老葉服務過並安排接待的蘇州印象城時一下對上了眼，可見對項目和葉總的認可程度……

我與老葉的一拍即可，除了專業合作外還因爲他是一位虔誠的佛教徒和長期的素食主義者，工作之餘我倆還經常一起喫素食餐廳和參加修行活動……

印力（萬科）：笠海羣、張雪東

印力集團：

1995，沃爾瑪進入中國，與深國投成立合資公司拓展商業零售業務；

印力集團（前身深圳國投商用置業發展有限公司）於2003年成立，以國際化的視野專注於購物中心投資、開發和運營管理，業務貫穿商業地產領域的全價值鏈。

2005年創立印象系列品牌，籌備以定位爲區域型購物中心的“印象城”品牌提供商業運營服務，並逐步發展出社區商業品牌“印象裏”，片區型購物中心品牌“印象匯”，以及城市級商業中心“印象城MEGA”。

印力始終面向城市主流家庭提供美好生活體驗，從第一代沃爾瑪單體店項目以滿足人們的基本物質生活需求爲主，到新一代產品打造消費中心、生活中心、情感中心，在滿足人們的消費需求之上，融入更多生活功能，建立有記憶、有溫度的情感鏈接。

2016年，印力成爲萬科集團成員企業，是萬科城鄉建設與生活服務商戰略的重要組成部分。截至2023年10月，運營管理項目超164個遍佈全國53個城市，資產規模近1000億，管理面積超1200萬平方米。

我和APCREA發起的亞太學院師生會，笠海羣被選爲廣東師生會會長，張雪東被選爲浙江師生會副會長。

2014.8.30. lCSC國際購物中心協會《購物心管理運營》漢化培訓項目 “設計，建造與租戶協調”主題課程由APCREA-ICSC購物中心資格認證考試培訓中國專家委員會委員、深國投商用置業（集團）首席運營官竺海羣先生爲學院學員精講。學員現場提問與竺總互動交流……

2015.2.6. 今天下午應邀出席深國投商置SCP“2015年品牌戰略發佈會”，恭賀深國投商置SCP正式更名爲印力集團SCPG，進入更加國際化、專業化和品牌化發展的新階段……

2017.9.5. 此次APCR EA共同發起成立的東湖商學院成立掛牌儀式之論壇及考察、特別感謝萬科印力杭州城市公司張雪東總的支持，尤其西溪印象城屠芳總的精彩講演及細心安排及接待[抱拳]